Cara Beli Rumah Subsale - Part 2

CARA BELI RUMAH SUBSALE - PART 2 | Ini adalah bahagian kedua perkongsian mengenai Cara Beli Rumah Subsale. Umum mengetahui bahawa membeli rumah subsale tidak selalunya mudah dan boleh menjadi agak mencabar pada masa-masa tertentu, tetapi dengan sedikit pengetahuan dan bantuan daripada ejen hartanah yang berpengalaman, anda boleh menjimatkan wang.

Serahan kunci rumah

Walau bagaimanapun, ia tidak perlu rumit. Agent hartanah berdaftar dan berpengalaman ini telah membahagikan proses membeli rumah subsale supaya anda boleh memahami dengan lebih baik cara proses ini berfungsi, serta perkara penting yang perlu anda ketahui sebelum memulakan carian rumah idaman anda.

Jadi untuk tips seterusnya saya kongsi di sini:

6. Anggaran bila dapat kunci

Anggaran bila dapat kunci pun kita mesti tahu, supaya kita lebih bersedia bila nak mula installment nanti. Kebiasaannya, kalau loan bank, ambil masa dalam 4 hingga 6 bulan. Andai kata anda dapat kunci bulan 5, installment akan bermula 1 atau 2 bulan daripada tarikh dapat kunci. Maksudnya, mungkin bulan 3 atau bulan 4 installment sudah bermula. Satu atau 2 bulan lebih awal daripada dapat kunci.

7. Tanya agent, kenapa rumah dah bayar installment tapi masih tak dapat kunci lagi. 

Ini penting, supaya tak bergaduh dan salah faham kemudian nanti. Bermasam muka tanpa sebab yang kita sendiri tak boleh nak kawal.

Pembeli mula installment lebih awal sebab proses jual beli rumah masih lagi tidak selesai, tapi bank sudah mula keluarkan duit bayar kepada pinjaman rumah pemilik hartanah. Proses jual beli rumah masih lagi tidak selesai adalah di bahagian geran rumah, maksudnya geran rumah nama anda masih lagi tak ditukar nama di pejabat tanah.

Kalau nak saya bagi contoh, lebih kurang begini.

Katakan anda beli rumah RM300K dan katakan, pemilik rumah masih lagi berhutang RM200K. Untuk 1st disburse, atau pun 1 atau 2 bulan sebelum dapat kunci tadi, bank pinjaman yang anda buat akan release RM200K ini dahulu terus masuk ke dalam bank loan pemilik rumah.

Itu sebab installment anda sudah bermula, sebab bank dah mula keluarkan duit RM200K. RM200K ni boleh jadi installment anda akan bermula separuh sahaja dahulu, sebab belum release sepenuhnya. Biasanya bulan seterusnya, baru bank akan release lagi RM100K untuk cukupkan RM300K.

Andai kata bulan 5 bermula installment anda, jadi bulan 6 sepatutnya installment anda akan mula dibayar penuh seperti yang dijanjikan dalam Letter of Offer. Letter of Offer adalah perjanjian bila permohonan pinjaman anda sudah lulus. Banker akan minta anda datang untuk sesi signing Letter of Offer.

Dalam Letter of Offer ini juga ada diberitahu berkenaan dengan MRTT. Andai kata agent hartanah terlupa, anda tanya banker sama ada MRTT cover penuh atau tidak.

Berbalik kepada proses tukar nama dalam geran di Pejabat Tanah tadi.

Semasa permohonan untuk tukar nama dalam geran rumah, lawyer perlu sediakan at least 3 document utama kalau tak silap saya. Salah satunya ialah jumlah RM200K dan RM100K yang sudah langsai. Ini bukti bahawa pemilik rumah lama, sudah langsung tiada hak lagi dengan rumah ini.

Bila pejabat tanah nampak bukti bank peminjam rumah dah bayar RM300K, barulah geran rumah boleh ditukar nama. Itu sebab saya cakap, kes masih lagi tak selesai. Kena selesaikan hutang lama dan harga owner dahulu, baru boleh tukar nama di pejabat tanah.

8. Dan bila dah dapat kunci, apa seterusnya?

Ini pun selalu juga berlaku masalah bila pembeli dapat kunci terus bawa masuk perabot dan hidup seperti biasa di rumah baru. Tunggu dulu sebab masih lagi ada urusan yang masih belum selesai iaitu anda kena daftar dan buka akaun di 5 tempat berikut:

1. Bil api, TNB

2. Bil Air

3. Cukai tanah

4. Cukai pintu

5. Indah water

Ada yang kata, sepatutnya 5 perkara ini lawyer yang kena buat. Salah!

Lawyer memang tak buat sebab bil api dan bil air perlukan cagaran. Seelok-eloknya pembeli rumah yang buat, supaya pembeli tu alert 5 kos ini bila beli rumah bukan sekadar bayar installment sahaja.

Lagipun, kalau minta lawyer buat, nanti depa charge transport, takut kita yang tak puas hati pula. So lebih baik anda buat sendiri, anda pun akan lebih alert akan kos kos ni malah kebanyakkan agensi berkenaan memerlukan pemilik rumah berurusan terus dengan mereka.

 

Pernah berlaku sepanjang saya jual rumah, ada juga pemilik rumah yang langsung tak tengok kos cukai pintu dan cukai tanah. Lastnya bila nak jual rumah, takut ada yang bising sebab kiraan rumah tak sama seperti yang agent hartanah kira berapa yang anda dapat sebab kos-kos seperti cukai tanah dan cukai pintu ini, perlu dilangsaikan sepenuhnya sebelum penyerahan kunci rumah. Jadi bila pemilik rumah tak bayar, lawyer akan tolak daripada untung bersih jualan rumah.

9. Pengalaman sebagai Agent Hartanah 

Sebenarnya, bila kita beli rumah sub-sale, memang ia sangat bergantung kepada kredibility agent hartanah. Agent hartanah-lah yang menguruskan semuanya. Kita terpaksa percayakan mereka (saya) ni 100% supaya kita dapat beli rumah dengan proses yang lancar.

Apa yang boleh kita lakukan, kalau agent hartanah itu pun kita baru kenal semalam, tambahan pula dia bukan saudara mara, kita tak tahu pun perangai dia macam mana, kita pun tak tahu rumah di mana, memang susah untuk kita percaya bulat-bulat. 

Itu sebab kita perlu ada ilmu. Jangan terus percaya dan beli. Macam saya cakapkan di atas tadi, kita boleh pastikan semua perkara di atas tadi sebelum kita buat booking. Jangan terlampau tergesa gesa.

Cara mengetahui kredibiliti Agent Hartanah

Antara cara yang boleh kita gunakan untuk pastikan kredibiliti agent hartanah itu bagus atau sebaliknya ialah dengan melihat rekod urusan dan aktivitinya di social media seperti Facebook. Mungkin ada Facebook profile atau pun Facebook pages yang mencatatkan segala urusannya sebelum ini.

Untuk saya sendiri, saya memang tak aktif dengan Facebook profile. Hanya Facebook Pages dan website sahaja. Anda boleh google Shaffizan Property untuk ke website atau pun ke Facebook Pages saya. Saya gunakan nama yang sama.

10. Minta agent jelaskan kenapa kes dapat kunci boleh jadi terlalu lama. 

Untuk saya sendiri, kes yang paling lama saya uruskan ialah di Flat Butterworth Pulau Pinang. Kes rumah teres di Tasek Gelugor Pulau Pinang pun boleh tahan juga lamanya. Kes rumah di Tasek Gelugor, ambil masa yang lama kemungkinan besar disebabkan ada 2 masalah. Pertama ialah consent, dan kedua disebabkan kes ini berlaku masa kita tengah dilanda Covid teruk.

Pejabat tanah tutup, jadi kes tak dapat nak diteruskan.

Berkenaan dengan consent, memang area Seberang Perai ini ada sesetengah kawasan yang ada consent. Consent ini maksudnya adalah sekatan. Sekatan yang diperlukan untuk lawyer minta pengesahan untuk menjual dahulu, baru lawyer boleh teruskan process seterusnya.

Kalau di Perlis pun pernah berlaku pada saya juga. Kes yang macam ini yang kita perlukan lebih masa kerana ia bergantung kepada pihak pengurusan kerajaan, bukannya lawyer. Lawyer pun terpaksa ikut speed yang pihak pegawai pengurusan kerajaan buatkan.

Kalau kes saya di Flat Butterworth Pulau Pinang, kes ni ada 3 jenis consent. Kalau saya masih ingat lagi, sekatan pertama sebab owner masih lagi tak tukar nama geran rumah kepada nama sendiri, walaupun taraf strata sudah pun dapat beberapa lama tahun yang sudah. 

Maksudnya, lawyer terpaksa contact balik developer projek rumah yang dah 40 tahun dibina itu semula. Kedua, sekatan sebab alamat rumah, dengan alamat di Majlis Pulau Pinang yang berbeza. Dalam rekod MPP alamat lain, dalam Surat Perjanjian Jual Beli (S&P) pemilik rumah pula lain. At the end, pembeli yang tak dapat tukar hak milik sebab alamat dan butiran lain mesti SAMA SEPENUHNYA.

Serupa juga bila anda nak keluarkan duit KWSP untuk pembelian rumah, bila pegawai KWSP itu tengok, rekod di Majlis dan S&P punyai format alamat berbeza. Mereka pun tak benarkan proses keluar duit KWSP diteruskan, walaupun beza nombor untuk alamat itu adalah No. atau NO sekalipun.

Akhir sekali ialah sekatan proses tukar hak milik daripada SUK Penang. Ini yang paling lama. 

End up, kes ini selesai selepas hampir 1 tahun setengah.

Mujur, lawyer yang uruskan kes ni bertanggungjawab dan komited, tengah malam pun dia reply saya. Kalau tidak bukan lawyer sahaja, saya pun terseksa juga nak menjawab dengan owner.

Saya biada berurusan dengan 2 lawyer sejak 2018 bermula ketika saya mula menjadi agent hartanah iaitu Tetuan Mohd. Anuar & Co. di Sungai Petani dan juga Tetuan Ram Reza di Perda. Kredibility yang tak patut disangkal lagi. 

Baiklah, itu sahaja. Saya harap perkongsian saya ini, memudahkan anda untuk beli rumah. 

Ingat, cuba belajar proses jual beli rumah. Ia bukan susah mana pun, cuma kita tak pernah tahu sahaja. Dan bila kita tahu, pasti kita akan lebih faham dan lebih berhati hati. Semoga anda dapat rumah yang diidamkan dengan urusan yang lancar.

Related post : Cara Beli Rumah Subsale - Part 1

Setakat ini sahaja perkongsian saya kali ini. 

Sehingga kita berjumpa lagi di post akan datang. 

Thank you for reading & have a great day everyone!

Regards,