CARA BELI RUMAH SUBSALE - PART 1 | Membeli rumah adalah keputusan utama dan boleh menjejaskan masa depan kewangan anda. Walau bagaimanapun, ia tidak perlu rumit.
Agent hartanah berdaftar dan berpengalaman ini telah membahagikan
proses membeli rumah sub-sale supaya anda boleh memahami dengan lebih baik cara proses ini berfungsi, serta perkara penting yang perlu anda ketahui sebelum memulakan carian rumah idaman anda.
 |
| Cara beli rumah subsale |
Bila kita beli rumah, sememangnya ia bukan suatu perkara yang mudah. Tambah lagi bila rumah ni memang kita beli sekali sahaja seumur hidup. Lebih membimbangkan, dengan tindakan kita yang sekali inilah, kalau tersilap langkah, terpaksa pula kita tanggung sampai 35 tahun.
Setelah hampir 5 tahun saya dalam bidang hartanah, macam-macam cerita saya dengar berlaku, antaranya:
1. Agent tipu, loan tak lulus tapi tak nak refund booking, di Selangor
2. Lawyer uruskan rumah, sampai 2 tahun tak dapat kunci lagi, rasanya di Penang
3. Installment bank dah start, tapi kunci rumah tak dapat lagi
4. Agent tipu market value di Selangor
5. Kes lawyer larikan duit di Kulim, Kedah
6. Kes waris terpaksa cover hutang rumah si mati.
dan macam-macam lagi.
Disebabkan itu, rasanya elok juga saya kongsikan 10 perkara yang anda kena pastikan sebelum buat keputusan beli rumah atau bayar deposit pada agent hartanah.
Suka saya ingatkan juga, perkongsian ini adalah untuk rumah 2nd hand atau subsale sahaja, kalau rumah under construction atau rumah baru, penilaian kita akan sedikit berbeza.
10 perkara tersebut ialah:
1. Full refund jika loan tak lulus, atau loan bank tak dapat penuh
2. Minta agent quote dahulu harga lawyer fee kalau anda nak confirm
3. Pastikan market value rumah yang nak dibeli pada paras yang betul
4. Kalau rumah bawah sikit dari market value adalah lebih baik
5. Insurance MRTT cover penuh dalam loan
6. Anggaran bila dapat kunci
7. Tanya agent, kenapa rumah dah bayar installment tapi masih lagi tak dapat kunci
8. Dan bila dah dapat kunci, apa seterusnya
9. Pengalaman agent hartanah
10. Minta agent jelaskan kenapa kes dapat kunci boleh jadi terlalu lama.
Sekali lagi saya nak ingatkan, 10 perkara di atas, bukannya pilih 1 atau 5 untuk anda apply. Sebaiknya semua perkara ini mesti dipastikan dahulu sebelum anda bayar duit deposit pada agent hartanah.
Kita pergi ke point yang pertama.
1. Full refund jika loan tak lulus, atau loan tak dapat penuh.
Ini yang paling parah, dalam tempoh kita Covid teruk antara tahun 2020 hingga 2021 yang lepas, memang tersangat ramai pembeli yang dalam proses jual beli rumah terpaksa ambil keputusan untuk cancel beli rumah. Di atas sebab kilang atau tempat kerja mereka yang mungkin terpaksa cut gaji, atau lebih teruk lagi jika ada pekerja yang terpaksa diberhentikan kerja.
Refund bila beli rumah ini kebiasaannya ada dua keadaan sahaja. Pertama, sebab loan tak lulus, atau kedua, harga rumah yang dijual pada harga RM300K, tapi loan hanya lepas RM280K sahaja. Ini bermaksud pembeli perlu top-up lagi RM20K. Sebenarnya keadaan ini pun boleh full deposit boleh dipulangkan.
Dan keadaan ketiga, ada keadaan yang kadang-kadang kita sendiri tak sangka, iaitu diberhentikan kerja atau mungkin company muflis.
Ini pun pernah berlaku, dan jika ini berlaku, lebih baik agent pulangkan sahaja deposit, biar pembeli cari kerja lain dahulu. Mungkin kalau ada rezeki lain, boleh beli dengan agent sama semula. Full refund ini sepatutnya ada tertulis di dalam booking form, anda kena minta agent hartanah tunjukkan mana satu ayat yang mengatakan boleh refund. Ini sangat penting, sebab ramai yang dah terkena dan bila beritahu saya, memang tiada apa yang boleh saya bantu sebab ia bukan kes saya.
2. Minta agent quote dahulu harga lawyer fee kalau anda nak confirm
Kos lawyer fee adalah kos yang paling ditakuti dan yang paling dibenci oleh semua orang, tapi percayalah kos lawyer fee adalah kos yang paling banyak berlaku salah faham. Mungkin sebab rasanya macam mahal.
Tapi hakikatnya, mahal ni mungkin sebab kita tak biasa dengar. Itu sebab kita rasa macam mahal.
Bila kita tentukan lawyer untuk ambil kes kita, janganlah tengok pada harga murah sahaja, sebab ada sahaja kes lawyer yang sailang duit. Bermaksud lawyer ini akan bawa lari duit yang mereka uruskan.
Dan bila ia berlaku, memang kita ternganga.
Ini pernah berlaku, sangat penting juga untuk tanyakan pada agent, adakah dia sudah biasa dengan lawyer sekian sekian. Sepatutnya, lawyer itu pun tiada masalah untuk quote-kan harga supaya anda pun tak terkejut sangat nanti.
Kos lawyer fee ni, kalau memang boleh bayar cash, tiada masalah. Tapi kalau tak boleh, atau nak jimat, anda boleh bayar separuh sahaja. Lagi separuh masuk dalam loan. Masuk semua pun boleh, mengikut kuota kelayakan pembeli dan jenis bank juga. Kalau anda boleh pastikan awal-awal, bila loan lulus nanti, insyaAllah proses seterusnya akan lebih clean gitu.
Apa-apa pun, semuanya boleh dibincangkan dengan agent hartanah, sebab itu adanya agent hartanah. Agent hartanah ini pemudah cara, sebab kami ni uruskan kes jual rumah setiap hari, setiap bulan, bertahun tahun.
3. Pastikan market value rumah yang nak dibeli pada paras yang betul
Sebenarnya, bila beli rumah, harga yang diletakkan adalah bergantung kepada market value. Market value adalah harga pasaran yang ditentukan oleh pihak valuer. Bukan bank, bukan agent, bukan pemilik hartanah. Ia mesti daripada valuer.
Valuer ini juga, mesti yang bergerak sendirian, bukannya berat sebelah pada bank. Contoh, katakan valuer cakap harga rumah itu adalah RM300K. Yang paling cantik, rumah itu dijual dengan harga 290K, atau 280K, lagi rendah lagi bagus.
Bermaksud, pembeli boleh markup RM10K atau RM20K untuk cover lawyer fee. Tapi katakan penjual, atau pemilik rumah nak jual lebih, dengan alasan dia sudah renovate banyak, mungkin RM330K. Adakah boleh terjual? Boleh juga, bermaksud, loan sampai 300K sahaja di bank. Tapi anda kena top-up lagi RM30K.
Tapi ada juga kes, yang bank boleh up lagi harga RM330K. Bermaksud, anda sebenarnya telah beli RM30K daripada harga sepatutnya. Perkara ini anda boleh pastikan sendiri, di brick ataupun dengan valuer sendiri. Walaupun kerjanya agak leceh, sebab saya sendiri bila jadi agent hartanah, agak susah nak deal dengan pembeli yang nak market value sendiri.
Tapi sebenarnya, memang ada agent hartanah yang ‘buat taik’. At least anda tahu, dan bila ia berlaku, dan anda rasakan macam harga itu mahal, anda pun tak berpuas hati dengan keadaan rumah, mungkin terpaksa juga untuk semak market value sendiri.
4. Kalau rumah bawah sikit dari market value adalah lebih baik
Ya ini betul. Bayangkan, kalau kita nak simpan RM20K. Katakan kita simpan RM1,000 sebulan, satu tahun, baru RM12,000, dua tahun, baru RM24,000.. Kiranya hampir 2 tahun juga nak kumpul RM20K, itu pun kalau kita berjaya kumpul, kalau tiba-tiba kereta kita breakdown, atau tiba-tiba ada masalah lain, atau kita sendiri yang tak dapat kawal kumpul RM1,000 setiap bulan pula bagaimana?
Kadang itu mungkin terpaksa atau lebih elok kita mark-up sahaja. Lagipun, RM10,000 mark-up, hanya tambah RM40 ke RM60 sahaja sebulan. Apa-apa pun, tepuk dada tanya diri sendiri. Mana yang lebih, sebaiknya agent hartanah bertindak sebagai pencetus idea untuk anda beli hartanah juga, bukan semata mata menjual dan mereka dapat komisen.
5. Insurance MRTT cover penuh dalam loan
Bila kita buat apa-apa pinjaman, baik pinjaman rumah, personal loan, kereta mahupun motor, pasti ada kos insurance. Rumah juga begitu, ia disebut MRTT. Insurance rumah, ada dua, MRTT dan MLTT.
MLTT kita kongsi kemudian, sekarang kita nak cerita tentang MRTT sahaja dahulu di sini.
MRTT ni kebiasaannya boleh masuk dalam loan, bermaksud anda tak perlu top-up duit lain dan kebiasaannya juga kos MRTT ialah 5% daripada harga rumah. Andai kata, semasa buat pinjaman umur anda anggaran 30 tahun. Kalau umur dah 35 atau 40 tahun, anggaran 5% untuk kos MRTT akan tidak valid lagi sebab kos MRTT akan naik, ikut kepada umur dan kerja anda.
So kalau harga rumah RM300K, kemungkinan MRTT dalam RM15K. Total loan anda ialah RM315K.
Tapi ada kemungkinan, loan anda RM300K, MRTT RM30K, sepatutnya total pinjaman anda ialah RM330K. Tapi hanya RM15K sahaja boleh masuk dalam loan, baki RM15K anda perlu top-up duit sendiri.
Jika ini berlaku, bermaksud, insurance loan tak cover penuh.
• Boleh jadi pinjaman total 300K, tapi insurance hanya cover 200K sahaja
• mungkin pinjaman selama 35 tahun, tapi insurance selama 20 tahun sahaja.
Dan katakan selepas 20 tahun buat pinjaman, jika ada apa apa berlaku, memang waris yang akan terpaksa bersusah payah membayar hutang yang tinggal. Bukan sedikit juga tu.. Apa-apa pun, anda kena pastikan perkara ini dengan agent hartanah. Tapi ikut pengalaman saya, perkara ini susah untuk dijangka kerana bukan agent yang buat keputusan, bukan juga banker yang buat keputusan sebaliknya dari pihak ibupejabat. Apa-apa pun, anda kena bincang dengan agent hartanah untuk keputusan, keadaan mana lebih baik.
Kebiasaannya, bila pembeli itu sudah cecah umur 40 tahun ke atas, memang insurance tak cover penuh. Bermaksud, anda kena top-up sikit duit kalau nak dapat coverage penuh.
Adakah ini rugi? Bergantung kepada tujuan dan keadaan anda juga. Kalau memang seperti kes rumah saya di Changlun, Kedah, memang tiada masalah untuk client saya terima loan tak cover penuh, sebab dia hanya bercadang untuk duduk rumah itu dalam 10 tahun sahaja dan akan jual semula kemudian hari, sebelum pencen.
Apa-apa pun, kena bincang dengan agent hartanah, pendekatan mana yang lebih baik. Percayalah, agent hartanah seperti kami ni tiada basic, tiada elaun. Semuanya semata-mata income daripada kes yang berjaya diselesaikan sampai dapat kunci. Bermaksud, nak tak nak, memang agent itu akan bersusah payah untuk bantu anda.
Ini baru sebahagian sahaja, kita sambung bahagian 2 dalam post akan datang..
Semoga perkongsian ini memberi manfaat kepada pembaca yang sedang mencari rumah atau ingin menambah pendapatan sampingan melalui jual-beli rumah.
